由于推出了北京首个企业全自持租赁房项目--万科翡翠书院，位于北京市海淀区北清路与永澄北路交会处北1000米的永丰地块，近日成为人们关注的焦点。
企业自持租赁房源于北京2016年的楼市9o30调控新政，当时鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源。2016年底，一些符合条件的地块成交，其中就包括万科拍得的两宗海淀永丰地块。
作为全市首批企业自持租赁房的万科翡翠书院日前开始预租，却因租金价格被推上风口浪尖，更有评论称其为万科式打劫。
据《经济日报》记者在现场看到，目前翡翠书院项目已经开工建设，近期将启动预租，预计2020年底将交付第一批租赁房源。据介绍，据了解，万科翡翠书院项目的综合容积率为1.78，该项目楼层多在3至8层之间；户型主要分为两类：90平方米的小三居和180平方米的三层复式四居室，其中，90平方米户型将占总量的70%。
租金支付上，无论租期长短，租户都需要在房屋交付前一次性付清首个租期内的全部租金。对于签订10年租期的租户，将可锁定租金价格，10年内不会变动上调租金。以90平方米三居月租金1.5万元计算，如果一次签订10年租约，全部的租金就是180万元，180平方米四居则将达到最低360万元。
万科翡翠书院，位于北京市海淀区北清路与永澄北路交会处北1000米的永丰地块，地处京新高速旁边，西边有航天城，在北京的北五环外。其地理位置东临西三旗商圈和上地商圈，南近中关村商圈，主要受到这三大商圈的包围和辐射。
目前，万科翡翠书院均价在6至8万元左右，临近的西北旺楼盘价格可达8至10万元，附近的高端楼盘价格在12万元左右，紧挨着翡翠书院的首创悦榕汇楼盘开盘于2016年，目前价格现在7至8元左右。
就租金问题，《经济日报》记者采访了北京万科的品牌负责人。他解释说，从成本反推，该块地价超过109亿元，建安成本50亿元，目前总成本160亿元，这还不考虑配套成本、长期经营成本、维新成本，高成本倒逼我们只能高定价，该项目主要是面向中关村及周边地区科技人才的高品质改善家庭租赁社区。
该负责人表示:企业自持租赁房不是保障房，租赁市场有多层次需求，我们有2万间的经济型长租公寓泊寓，而翡翠书院定位的是高端产品，满足少部分人群需求。该项目地处北京高端产业集群区，华为、百度、腾讯、网易、联想、小米等大公司聚集，相信这里对高端租赁产品有足够的市场需求。
在阿里巴巴工作的王先生告诉《经济日报》记者，对于这么远地段的租赁房，价格确实有些贵，通常普通人在租房上的花费不会超过月收入的30%，对于BAT这样的企业来说，至少要总监以上的员工才会考虑这个价格的租赁房。互联网企业的员工一般储蓄意识还比较强，不太可能在租房上透支太多消费能力。
日前，翡翠书院开放了样板间，《北京晚报》记者随即进行了实地走访。所有房源均按照绿色三星标准建造，精装修交房，配备中央空调、新风系统、全屋净水系统和智能家居产品。以厨房为例，记者注意到，样板间的厨房内不仅配备了烟机、灶具、烤箱等，还有可升降的橱柜、紫外线杀菌设备，从装修精细程度上看，确实不同于传统的租赁房。
对于万科翡翠书院项目高昂的租金，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析说，从此类项目来说，单纯从一年租赁的角度看，租金是比较贵的。但是从长期租赁的角度看，其实租金是不贵的，再考虑海淀市区的因素、新房项目租赁等更是可以理解的。换而言之，因为长期租赁中租金相对是稳定的，所以类似定价会考虑到未来物价上涨等因素。从租金的分布看，当期看偏贵，中后期看其实是便宜的。
也有专家认为，考虑到万科翡翠书院的报价是2年后的水平，按照当前北京租赁市场的走势，这个价格不算太离谱。北京房地产协会秘书长陈志向《21经济报道》表示，中关村科技园片区目前存在这类支付能力强的租赁需求，比如供企业员工和高管短期应急、过渡等。但若短期租赁偏多，项目就会面临空置率变大的风险。因此，如何在租金和房屋使用率上找到平衡点，需要开发商用精确计算和有效的运营去解决。
据了解，为加速回笼资金，万科翡翠书院项目已启动预租，租期为10年的租客需提前一次性支付租金180万元至480万元。对于高昂的预租费用，《法制晚报》记者采访了相关专家学者。
中央财经大学法学院院长尹飞对此表示，万科仿照商品房预售创设出预租，这种做法存在巨大的风险。从实践来看，房屋租赁一般都是一手交钱、一手交房，租客交付租金后即可入住。所谓预租与通常的租赁不同，显然是模仿预售而创设的。
就预售的实践而言，业主一次付清全部价款之后，需要等待相当长的时间方可完成交付，再过一段时间才能完成登记取得房屋所有权。为了保障业主的权益，法律对开发商的契约自由进行了较大限制，例如规定预售的条件、建立预售备案制度并赋予对抗第三人以及司法查封的效力、要求进行预售资金监管等。
但就所谓预租，目前《城市房地产管理法》《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》等法律法规规章政策中没有任何类似预售制度、维护承租人利益的特别规定。该项目最快也得到2020年才能入住，租客提前两年支付那么一大笔租金，面临很大的风险。一旦发生延期交房、房屋品质未达到约定标准甚至房屋被第三人依法取得或者查封等情形时，由于缺乏制度规范，租客的权益很难得到法律保障。对于这类产品，提醒租客一定要提高风险意识，慎重决策。
北京房地产中介行业协会会长李文杰认为，万科以成本反推租金，无非是要把高昂的拿地成本和建设成本转嫁到承租人头上，实现企业的利益。但是这种反推出来的租金水平已经完全偏离了市场实际。
那么高的租金，而且要提前一次性支付那么一大笔租金，我想这远远超出了绝大部分租客的承受能力。国家培育发展住房租赁市场的初衷在于通过租赁市场解决广大中低收入者的居住问题，使买不起房子的群体可以先租房居住。万科翡翠书院的做法显然背离了国家的政策方向，而且，这么高的租金定价给周边房主租金报价带来不必要的干扰，不利于区域住房租赁市场平稳发展。
李文杰认为，万科的这种做法将对后续的自持租赁项目产生负面的示范效应，有损行业龙头企业的形象，也丧失了大企业应有的社会责任感。
另外，有业内专家认为，万科翡翠书院的做法有以租赁的名义行销售之实之嫌。去年北京市住建委联合规土委发布了《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，明令禁止以租代售及变相销售。
资料显示，去年3月万科与小米合作众筹建房，企业以租代售，就已经被多个政府部门多次约谈。去年12月，媒体报道中国铁建理想家项目对外宣传 企业自持商品房租金一次付10年押金要付20年，北京市住建委立马约谈了其开发建设单位中国铁建北京欣达置业有限公司，叫停了一切相关宣传，有力地打击了部分企业的不良意图。
据《北京商报》报道，即便提出了租金一次付十年且租金水平并不低，但是万科方面曾对外表示，翡翠书院的回报率并不高。
有数据显示，按照平均年租金为2000-2400元/平方米计算，如果该项目全部建成且100%出租，每年租金收入大约为2.73亿-3.28亿元之间，十年租金收入为27.3亿-32.8亿元之间。这意味着万科翡翠书院项目投资回报周期至少在十年以上。思源地产首席分析师郭毅表示，对于开发商而言，一次性收的十年租金其实就相当于买房人的一笔首付，目前还没有一个开发商能靠一笔首付实现项目的现金流回正。在这种情况下，万科翡翠书院想要盈利难度大。
实际上，前期成本投入大、利润回报率不高、回报周期长一直是住房租赁市场发展的主要痛点。值得一提的是，对于集体土地建设租赁住房，目前北京市正在完善资金支持等配套举措，包括国家开发银行北京分行、建设银行北京市分行、农业银行北京市分行、华夏银行北京分行4家银行作为首批试点已出具贷款方案，可向符合银行评级条件的农村集体经济组织、与国企合作的联营公司提供长期、足额贷款。
其中一家试点银行方案显示，贷款利率根据项目和资金市场情况适当浮动，贷款期限最长25年，还本付息计划也较为灵活，可按月或季归还贷款本息。
有业内人士分析认为，集体土地建设租赁房可以提供银行贷款的政策，对于万科天恒等参与这类项目的房企而言，是一大利好。前期银行贷款在很大程度上可以解决开发企业前期的成本投入问题，同时，长期的足额贷款也为开发企业缓解了租赁住房投资回报周期较长的难点。
数据显示，长租公寓的长期盈利目标为6%左右,但大多数项目的回报率现阶段看则只能在1%-3%徘徊。此前万科管理层曾透露，万科通过拿地盖房子带来的租金回报率只有3%，再算上税收后最终租金回报率只有2.4%。对此，专家分析，集体租赁住房收益有望超过该回报率，但对于多数进军租赁住宅的企业而言，短期盈利难度很大，还需要政府的税收减免。现阶段目标是把产品做好，未来一旦形成规模后，盈利性价值才会显现出来。
据《21经济报道》称，在确定当前运营方案之前，万科曾尝试过其他的运营模式。拿地之初，万科集团副总裁、北京区域首席执行官刘肖曾表示万科将选择一些企业进行众筹合作。概括来说，北京万科负责房屋建设、配套引进以及物业管理；众筹企业则在早期进行投资，在项目建设完成后企业员工可租赁相应房源，租金将返还企业。
在项目实施过程中，万科以引入基金的方式来推动项目开发，2017年5月，万科联合上海中城勇逸投资中心、上海国际信托有限公司发起成立中城乾元基金，资金主要用于万科永丰18号地块开发建设。其中北京万科出资11.95亿元，其他4家法人出资总额为41.9亿元。这笔53.8亿元的私募基金可以代替自有资金投入。
虽然相关的操作细节目前不得而知。但分析人士普遍认为，基金极有可能以类REITs的方式来操作。这也是目前长租公寓运营中的主要操作方式。
万科董秘朱旭在2017年7月就确认了类似的做法。她在一次电话会议中表示，万科会通过基金等方式完善持有型物业经营，达到现金流平衡目的。她同时表示，存量物业经营的毛利率水平、现金回流速度等不如快周转模式，但万科必须要逐步往这方向转型。
REITs (Real Estate Investment Trust)，即房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。
针对翡翠书院十年租金一次付清，有业内人士表示，这有可能导致项目大范围空置，从退出变现的角度看，万科或将在后期通过整体转让的形式实现资金回笼。对于能否通过发行类REITs实现退出，该人士指出，在10年租金一次性预收的情况下，由于后期无法提供持续的稳定现金流收益，不满足发行类REITs的条件。若采取正常的分期收取租金，目前不足2%的资金回报率则吸引力不足。
对于REITs在国内的发展，央行行长易纲此前在博鳌论坛发言时表示，中国的不动产资产证券化一直没做起来，其中很大的原因是因为它的基础资产。国外的基础资产是用来卖掉的，资产证券化以后这部分资产真正卖给市场了，使银行资本充足率和贷款下降。但中国的机构有时对不动产资产证券化的资产不太舍得卖断。易纲表示，已经在考虑如何更有效地使不动产资产证券化市场发展起来。
东吴证券对此分析表示，国际主流REITs以公开发行、永续交易的股性证券为主，与股票相似，投资者的退出主要通过二级市场交易完成，基金(或发起人)直接持有基础物业产权。
相比而言，中国的准REITs，在基础资产方面主要是通过契约性私募基金间接持有项目公司股权，进而持有基础物业产权，通常有固定存续期限，在固定期限届满时采取基础资产出售、发起人回购、交易流动性支持等多元化途径实现投资人退出，并在产品存续期间提供最低收入承诺、差额支付或资产回购安排、流动性支持等。作为高比例分红、与股市债市相关性较低的长期投资工具，REITs市场的开发和建设对于深化金融改革、构建多层次的资本市场体系有重要意义。待相关政策出台后，预计REITs将迎来爆发式发展。
此次万科推出翡翠书院项目，将企业自持租赁房的概念带入了我们的视野。虽然翡翠书院的租金高冷，但对于地产行业来说，该项目毕竟带来了一种新的地产产品模式，对地产行业的转型与发展产生了积极的影响。
虽然目前企业自持租赁房在运营的具体环节上还有待探索，但其在以市场机制推动地产发展方面所做的尝试具有重要意义，有利于解决住房市场中存在的不平衡不充分的矛盾，从而推动形成房地产市场健康发展的长效机制。究竟企业自持租赁房能够在多大程度上带动地产行业转型？让我们拭目以待。
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